Studio Notarile Francesco Anselmi

GUIDE ALL'ATTO: LA COMPRAVENDITA

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La Compravendita

 

La circolazione dei beni mobili

I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili. Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. 

Un semplice atto scritto pertanto, a’ sensi dell’art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto. Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga trascritto nei pubblici registri immobiliari, non è di per sé opponibile ai terzi. Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata. 

In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.

Registrazione e trascrizione

Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice “registrazione” del contratto, e la sua “trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari. La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più. Diversa è invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. 

La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”. Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza. Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro. 

Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. 

Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.

Il compromesso

A seguito di quanto detto sopra, è importante fare una breve riflessione sul cosiddetto “Compromesso” di vendita, ovvero più correttamente “Contratto Preliminare” di compravendita. A seguito di recenti interventi normativi è stato reso obbligatorio per i mediatori immobiliari, procedere alla registrazione di tutte le scritture intercorse tra le parti, relative alla compravendita di immobili che avvengano tramite la loro attività di mediazione

Questo adempimento è obbligatorio per legge, ma attiene alla semplice “registrazione”. Come sopra indicato pertanto, non dà alcuna sicurezza né per il passato (ad esempio circa la provenienza corretta dell’immobile), né per il presente (non assicura che chi ha sottoscritto il contratto sia davvero proprietario dell’immobile o legittimato a disporne), né soprattutto per il futuro. 

Il bene infatti continua a rimanere in pieno nella sfera giuridica del promittente venditore, e ne subirà le relative vicende. Possibili pignoramenti, ipoteche, azioni esecutive, doppie vendite ecc…

La certificazione energetica

Dal primo luglio 2009, l’obbligo di dotare i fabbricati dell’Attestato Energetico è in vigore per tutte le compravendite di fabbricati, salvo alcune marginali eccezioni. La normativa di riferimento è piuttosto complessa, perché vede l’intersecarsi di norme europee, nazionali e regionali, ognuna con un suo ambito di applicazione e specifiche e non sempre coerenti disposizioni. 

Nelle intenzioni del legislatore, l’Attestato dovrebbe far emergere anche per i fabbricati le qualità energetiche degli stessi, così come già oggi accade per alcuni beni di consumo come gli elettrodomestici o ad esempio per le automobili, e quindi influire sul prezzo degli stessi, premiando con un prezzo più alto i fabbricati più efficienti, e penalizzando con un prezzo di vendita più basso, i fabbricati meno efficienti.

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